Aucune formalité
En dessous de 5 m² d'emprise au sol et de surface de plancher créées, pas de dossier en mairie, sauf en secteur protégé. Les règles du PLU s'appliquent quand même.
Extension de maison
Extension maison : permis de construire ou déclaration préalable ? Le guide des seuils
· par MR BÂTIMENT, maçon à Marignane
5, 20, 40 ou 150 m² : quatre chiffres décident du dossier à déposer avant d'agrandir votre maison. Voici comment les lire, les calculer sans erreur et préparer une demande qui passe du premier coup.
En bref
L'essentiel avant de lire la suite.
Pour une extension de maison, l'autorisation dépend de la surface créée. Sous 5 m², aucune formalité hors secteur protégé. De 5 à 20 m², une déclaration préalable suffit, et ce seuil monte à 40 m² en zone urbaine d'une commune dotée d'un PLU. Au-delà, il faut un permis de construire. Dans tous les cas, si la maison dépasse 150 m² de surface de plancher après travaux, le permis et le recours à un architecte deviennent obligatoires. On compte la surface de plancher et l'emprise au sol, et c'est la plus défavorable qui fixe la règle.
La règle
La règle de base : trois seuils de surface
Le code de l'urbanisme ne raisonne ni en pièces, ni en budget, mais en mètres carrés créés. Agrandir une maison, c'est ajouter de la surface à une construction existante, et c'est la quantité de surface ajoutée qui décide du type de demande. La logique est simple : plus l'ajout est important, plus le contrôle de la mairie est poussé.
Trois paliers structurent tout. Sous 5 m², vous n'avez rien à déposer, sauf si le terrain se trouve dans un secteur protégé (abords d'un monument historique, site patrimonial remarquable). Entre 5 et 20 m², la déclaration préalable de travaux est la règle. Au-delà de 20 m², c'est le permis de construire. Ces seuils s'entendent pour la surface créée par le projet, et non pour la surface totale de la maison : celle-ci n'intervient que pour le seuil des 150 m², que nous verrons plus loin.
Une précision qui évite bien des déconvenues : « pas de formalité » ne veut pas dire « pas de règle ». Même une petite extension doit respecter le plan local d'urbanisme : distances aux limites, hauteur, aspect extérieur, emprise maximale autorisée sur la parcelle. Un voisin peut contester une construction qui ne les respecte pas, autorisation ou non.
Déclaration préalable
Entre 5 et 20 m² créés, une déclaration préalable de travaux suffit. Instruction d'un mois en règle générale, dossier plus léger qu'un permis.
Permis de construire
Au-delà de 20 m², le permis de construire devient la règle. En zone urbaine d'un PLU, ce seuil est relevé à 40 m², sous conditions.
Le calcul
Surface de plancher ou emprise au sol : laquelle compte ?
Les deux, et c'est le piège le plus courant. La surface de plancher correspond aux surfaces closes et couvertes dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m, mesurées à l'intérieur des murs. Elle exclut notamment les garages, les combles non aménageables et l'épaisseur des murs. L'emprise au sol, elle, est la projection verticale du volume construit, murs compris : c'est l'« ombre portée » du bâtiment sur le terrain, débords de toit et simples modénatures exceptés.
Le seuil s'apprécie sur l'une ou l'autre de ces surfaces. Une extension de 19 m² de surface de plancher peut ainsi représenter 22 m² d'emprise au sol une fois l'épaisseur des murs comptée : elle bascule alors dans le régime du permis hors zone urbaine. Sur une extension maçonnée, avec des murs en parpaing doublés d'un isolant et enduits, l'écart entre les deux chiffres est loin d'être négligeable.
Notre conseil : faites calculer les deux surfaces sur plan, à partir des cotes extérieures et intérieures, avant de choisir le formulaire. Une terrasse de plain-pied non couverte ne crée pas d'emprise au sol ; une terrasse surélevée ou couverte, si. Pour choisir entre surélever et agrandir, comparez aussi l'incidence de chaque option sur ces deux surfaces.
Zone U
Zone urbaine du PLU : le seuil de la déclaration passe à 40 m².
Pour encourager la densification des quartiers déjà bâtis, la règle est assouplie dans les zones urbaines (zones U) des communes couvertes par un plan local d'urbanisme ou un document équivalent. Une extension accolée à une maison existante y relève de la déclaration préalable jusqu'à 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol créées, au lieu de 20 m².
Pour savoir si votre maison est en zone U, consultez le plan de zonage du PLU, disponible en mairie ou sur le Géoportail de l'urbanisme. Autour de l'Étang de Berre, la plupart des quartiers pavillonnaires sont classés en zone urbaine, mais les terrains en limite de zone naturelle ou agricole ne le sont pas toujours. Pour Marignane et les communes voisines du territoire Marseille Provence, c'est le PLU intercommunal de la Métropole qui s'applique : lisez le règlement de votre zone, pas seulement la carte.
Ce relèvement à 40 m² connaît une limite importante : il ne joue que si la surface totale de la maison, extension comprise, reste sous 150 m². Entre 20 et 40 m² créés, si ce cap est franchi, on repasse au permis de construire. En dehors des zones U, ou dans une commune sans PLU, le seuil reste à 20 m².
Le cap des 150 m²
Le seuil des 150 m² : quand l'architecte devient obligatoire
C'est le chiffre que beaucoup de propriétaires découvrent tard. Un particulier qui construit ou agrandit pour lui-même doit faire appel à un architecte dès que la surface de plancher totale de la maison dépasse 150 m² après travaux. Le calcul se fait sur l'ensemble : surface existante plus surface créée. Une maison de 135 m² qui s'agrandit de 18 m² atteint 153 m² : le projet passe au permis de construire, avec architecte, même si l'extension seule aurait pu relever d'une simple déclaration.
Avant de dessiner quoi que ce soit, retrouvez donc la surface de plancher de votre maison, telle qu'elle figure sur le permis d'origine, l'acte de vente ou les déclarations fiscales, et vérifiez qu'elle correspond à la réalité (un garage aménagé en pièce de vie, par exemple, a pu ajouter de la surface sans que personne ne la déclare). C'est sur ce total que la mairie raisonnera.
Rester juste sous le seuil est une tentation compréhensible, mais ne sacrifiez pas un projet cohérent pour quelques mètres carrés. Un architecte apporte aussi une vraie valeur sur les extensions complexes : insertion dans le bâti existant, lumière, raccordement des toitures. De notre côté, c'est la même chose sur le chantier : des plans précis, ce sont des fondations, des murs et une toiture qui se raccordent proprement à la maison.
Règles locales
PLU, secteurs protégés et risques : ce que la mairie regarde vraiment.
Choisir le bon formulaire ne suffit pas : le projet doit être conforme au règlement de la zone. Le PLU fixe en général l'emprise au sol maximale sur la parcelle, la hauteur, les reculs par rapport à la voie et aux limites séparatives, le traitement des façades, la pente et la couleur des toitures, la part d'espaces verts à conserver. En Provence, l'aspect extérieur est souvent encadré : tuile canal ou romane, teintes d'enduit dans la gamme locale, génoises.
Dans les abords d'un monument historique ou un site patrimonial remarquable, l'avis de l'architecte des bâtiments de France s'ajoute et allonge les délais. Enfin, de nombreuses communes des Bouches-du-Rhône sont couvertes par un plan de prévention des risques (inondation, feux de forêt, mouvements de terrain) : il peut imposer une cote de plancher, interdire certaines extensions ou demander une étude. Les sols argileux, fréquents autour de l'Étang de Berre, justifient aussi une attention particulière aux fondations.
En cas de doute, demandez un certificat d'urbanisme opérationnel : il vous dit si votre projet est réalisable sur le terrain et fige les règles applicables pendant 18 mois.
Cas particuliers
Garage, véranda, surélévation : les cas qui piègent.
Le garage accolé. Il ne crée pas de surface de plancher, mais il crée de l'emprise au sol. Un garage de 25 m² hors zone urbaine demande donc un permis de construire. Et si vous le transformez plus tard en pièce de vie, cette surface devient de la surface de plancher : le changement de destination se déclare, lui aussi.
La véranda. Close et couverte, elle est traitée comme une extension à part entière, avec les mêmes seuils. Une véranda de 30 m² en zone urbaine passe en déclaration préalable si la maison reste sous 150 m², en permis sinon.
La surélévation. Elle ne crée pas d'emprise au sol, mais de la surface de plancher : un étage complet dépasse vite les seuils. Surélever modifie aussi la hauteur et le volume, très regardés par le PLU, et suppose de vérifier que les murs et fondations existants supportent la charge.
Le dossier
Monter le dossier : pièces et formulaires.
La déclaration préalable pour une maison individuelle se fait avec le formulaire Cerfa n° 13703, le permis de construire de maison individuelle avec le Cerfa n° 13406. Les deux se déposent en mairie, en plusieurs exemplaires, ou en ligne : les communes de plus de 3 500 habitants doivent accepter les dépôts dématérialisés. Le dossier de déclaration est plus léger, mais les deux reposent sur les mêmes pièces graphiques.
Ce sont ces plans qui font l'essentiel du travail. Ils doivent être cotés, cohérents entre eux et fidèles à ce qui sera construit : une hauteur de faîtage qui diffère entre la façade et la coupe, une distance à la limite oubliée sur le plan de masse, et le service instructeur demande des pièces complémentaires, ce qui relance le délai. Les photos de l'environnement proche et lointain servent à juger l'insertion du projet dans la rue : soignez-les.
Pensez aussi à l'après : la surface créée entre dans le calcul de la taxe d'aménagement, déclarée sur l'espace des impôts après l'achèvement. Intégrez-la à votre plan de financement dès le départ, au même titre que l'assurance dommages-ouvrage.
- Plan de situation du terrain dans la commune
- Plan de masse coté, avec l'extension et ses distances aux limites
- Plan en coupe du terrain et de la construction (permis)
- Plans des façades et toitures, avant et après travaux
- Insertion graphique et photos de l'environnement proche et lointain
- Notice décrivant le projet et les matériaux (permis)
Le calendrier
Délais, affichage et recours des tiers.
Une fois le dossier complet, la mairie dispose en règle générale d'un mois pour instruire une déclaration préalable, et de deux mois pour un permis de construire de maison individuelle. Ces délais sont majorés en secteur protégé ou lorsqu'une consultation est nécessaire. Si le dossier est incomplet, la mairie vous le signale dans le premier mois, et le délai ne court qu'à réception des pièces manquantes. Sans réponse à l'échéance, l'autorisation est le plus souvent tacite : demandez alors un certificat qui l'atteste.
L'autorisation obtenue doit être affichée sur le terrain, lisible depuis la voie publique, pendant toute la durée du chantier. Ce panneau fait courir le délai de recours des tiers, de deux mois. Commencer dès l'accord reçu est permis, mais attendre la fin de ce délai sécurise le projet : c'est ce que nous conseillons pour une extension maçonnée, difficile à modifier une fois les fondations coulées.
L'autorisation est valable trois ans et peut être prolongée deux fois d'un an. Passé ce délai sans démarrage réel, ou si les travaux sont interrompus plus d'un an, elle devient caduque.
Parcours
Le parcours, de l'idée au chantier : vérifier, déposer, construire.
Entre la première esquisse et le premier coup de pelle, comptez le temps de préparer les plans, celui de l'instruction puis celui du recours des tiers. Anticipez : une extension qu'on veut habiter l'été se prépare dès l'hiver, et le planning du maçon se cale sur la date d'obtention de l'autorisation.
1. Vérifier
Lire le règlement du PLU de votre zone, mesurer l'existant, calculer surface de plancher et emprise au sol créées. Le maçon peut venir voir le terrain dès ce stade.
2. Déposer
Monter le dossier (déclaration préalable ou permis), le déposer en mairie ou en ligne, puis attendre la fin de l'instruction et afficher l'autorisation sur le terrain.
3. Construire
Déclarer l'ouverture du chantier, réaliser l'extension conforme aux plans déposés, puis déclarer l'achèvement et la conformité des travaux.
Sur le chantier
Autorisation obtenue : ce qui se joue sur le chantier.
Pour un permis, le chantier commence par la déclaration d'ouverture en mairie. Ensuite, l'extension doit être conforme aux plans déposés : implantation, dimensions, hauteur, ouvertures, matériaux. Si vous changez d'avis en cours de route (une fenêtre déplacée, quelques mètres carrés en plus), il faut un permis modificatif ou une nouvelle déclaration avant de construire, pas après.
Côté maçonnerie, une extension se construit comme une petite maison : fouilles et semelles ferraillées, vide sanitaire ou dalle, murs en parpaing, chaînages, puis toiture. Puis vient le raccordement à l'existant, souvent avec l'ouverture d'un mur pour créer le passage. Quand ce mur est porteur, on étaie, on pose une poutre métallique, puis on ouvre. C'est là que la précision des plans déposés et celle du chantier se rejoignent.
À la fin des travaux, la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est déposée en mairie. C'est elle qui clôt le dossier et vous protège le jour où vous vendrez la maison.
- Oublier la surface déjà existante dans le calcul des 150 m²
- Ne compter que la surface de plancher et oublier l'emprise au sol
- Démarrer avant la fin du délai d'instruction ou sans affichage
- Changer les dimensions ou l'aspect en cours de chantier sans modificatif
Votre projet
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FAQ
Les questions qu'on nous pose sur les autorisations d'extension.
Non, en règle générale. Jusqu'à 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol créées, une déclaration préalable suffit. Le permis devient nécessaire au-delà de 20 m², ou au-delà de 40 m² en zone urbaine d'un PLU. Attention toutefois : si l'extension fait dépasser 150 m² de surface de plancher totale à la maison, un permis de construire est exigé.
En zone urbaine (U) d'une commune couverte par un PLU, une extension jusqu'à 40 m² relève de la déclaration préalable, à condition que la surface totale de la maison après travaux ne dépasse pas 150 m². Si elle les dépasse, il faut un permis de construire et le recours à un architecte.
Il l'est pour un particulier dès que la surface de plancher totale de la maison, extension comprise, dépasse 150 m². En dessous, vous pouvez déposer le dossier vous-même ou vous faire aider par un dessinateur ou un maître d'œuvre.
Un mois en règle générale à compter du dépôt d'un dossier complet, contre deux mois pour un permis de construire de maison individuelle. Ces délais sont majorés, souvent d'un mois, en secteur protégé ou si l'avis de l'architecte des bâtiments de France est requis.
Un garage n'entre pas dans la surface de plancher, mais il crée de l'emprise au sol. Comme le seuil s'apprécie sur l'une ou l'autre de ces surfaces, un garage de plus de 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine) demande en principe un permis de construire.
Une amende, une obligation de mise en conformité, voire de démolition, et des difficultés au moment de vendre la maison, le notaire vérifiant les autorisations. Les assurances peuvent aussi poser problème en cas de sinistre. Mieux vaut régulariser par un dossier en bonne et due forme.
Le dépôt reste au nom du propriétaire. Nous intervenons sur le chantier : fondations, dalle, murs, toiture et raccordement à l'existant. Lors de la visite gratuite, nous vous aidons à préciser le projet (dimensions, implantation, contraintes du terrain) pour que les plans déposés correspondent à ce qui sera construit.
Pour aller plus loin
De l'autorisation au chantier, nos autres pages.
Retrouvez tous nos articles sur le blog conseils travaux maçonnerie, notre prestation d'extension de maison et nos pages sur la surélévation, le garage et l'ouverture de mur porteur.